湖南永州市道縣人民醫院家屬房老舊小區，首批多層住宅加裝的電梯已投入運行。　　蔣克青攝（人民視覺）

浙江余姚市古建小區屋頂，工作人員在安裝光伏發電板，為老舊小區進行樓道燈改造。　　新華社記者 徐 昱攝

增加保溫層、改造上下水、增加停車位、加裝電梯……近年來，全國很多城鎮老舊小區進行了改造。改造后的老舊小區生活條件明顯改善，居民幸福感大幅提升。但與此同時，本報也收到一些讀者反映，有的老舊小區存在改造方案重表輕里、改造工程質量不盡如人意、居民意愿難協調、改造資金不足等問題。近日，記者采訪了多名社區居民、基層干部等，共同為破解老舊小區改造的難點痛點問診尋方。

老舊小區改造應有針對性地解決具體問題

老舊小區普遍建成年代較早、失養失修失管，市政配套設施不完善、社區服務設施不健全，水電氣熱等管線老化，居民生活多有不便。2022年，國家發展改革委等部門聯合印發《“十四五”公共服務規劃》，提出全面推進城鎮老舊小區改造，重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。

老舊小區改造是讓老百姓直接受益的重大民生工程和發展工程。但也有讀者反映，有的老舊小區改造前，沒有公示、沒有溝通，居民不清楚要改什么、怎么改，等改造結束后，卻發現有些急需解決的問題還是老樣子。

“前段時間，我們樓的電箱又起火了，原因還是線路老化。”浙江桐鄉市讀者姚孝平在來信中說，老舊小區年久失修，存在不少安全隱患，但在改造過程中，有的地方重視外表美觀，如外墻刷白、增設垃圾桶、拓寬道路等，卻忽視了安全隱患問題。

“居民樓的外立面只刷了朝向道路的一面，另外三面一點沒動。露在外面的零亂電線捆扎了一下，還裝飾了花草。但社區主要路口還是沒有安裝監控，小區停車位仍然不足，車輛還是在消防通道亂停亂放。”江西萍鄉市司先生談起小區改造的前后變化，十分不滿。

施工質量是老舊小區改造的投訴熱點之一。內蒙古呼和浩特市讀者李女士在人民網“領導留言板”留言稱，小區的暖氣管道改造后，56戶中有40多戶出現漏水現象，由于暖氣管接得不好，導致去年小區供暖延后了一兩個星期。

河北石家莊市井陘縣讀者孫建國說，當地有個小區改造僅半年多時間，小區內的地面開裂、墻皮脫落，新換的井蓋也銹跡斑斑。“施工質量這么差，一是因為改造施工單位趕進度，忽視了質量把關；二是監理不到位，驗收把關不嚴，讓不達標工程蒙混過關。”孫建國說。

對此，西安建筑科技大學教授李昊表示：“每個小區情況都不一樣，但有的地方把改造簡單化了，沒能有針對性地解決具體問題。”他認為，如果從一開始，小區居民就對改造項目有較充分的了解，居民與社區基層組織、施工單位、設計單位及社區運營管理方等共同建立一個互相聯系的協調機制，彼此充分溝通，一些老舊小區改造中出現的問題完全可以避免。

充分調動居民參與老舊小區改造的積極性

近年來，為充分調動居民參與老舊小區改造的積極性，不少地方提出了具體措施。河南洛陽市要求納入改造計劃的老舊小區需經80%以上居民同意后才可開工改造；哈爾濱市要求改造前需先成立業主委員會或物業管理委員會……“居民意愿調查”“項目改造前公示”已成為很多地方老舊小區改造的普遍要求。

作為湖南長沙市首批城市更新片區，天心區坡子街街道楚湘社區改造樓棟32棟，惠及周邊居民近2000戶，改造中也遇到不少實際問題。社區黨委書記韋玉芳說：“有的住戶原本已經同意加裝電梯的方案，但等施工人員入場后，又提出樓上居民每戶再補償自己5000元才同意施工。這一行為又導致其他一些居民的效仿。還有的居民3次拒絕免費安裝防護窗，但看到別家裝好防護窗后的效果，又找到社區提出要裝。類似的情況還有不少，無形中也增加了很多工作量。”

老舊小區改造與傳統建筑工地不一樣，項目施工現場與居民生活區域交織在一起，噪聲大、出行不便、灰塵大等問題容易引起居民不滿，也讓施工單位十分困擾。天心區城市人居環境局老舊小區和危房改造管理科科長肖君說，有施工單位反映，在老舊小區改造中，嚴格按圖施工都存在一定困難。“總有居民每天在施工人員身邊‘監督施工’，有的要求施工人員修改管線位置或者施工工藝，有的要求換一個時間施工，還有的要求盡快結束工程，因此導致停工和延期現象并不少見。”肖君說。

一些社區干部和施工負責人認為，老舊小區改造中的利益相關方要求補償可以理解，但對可能造成重大損失的違約行為，缺乏必要的約束機制，有些補償項目也缺乏指導性標準。這些因素往往導致協商過程漫長，造成資源浪費以及工期拖延。

尹女士家住云南曲靖市麒麟區一處老舊小區的頂層，樓頂漏水嚴重，不但下雨時漏，安裝在樓頂的太陽能熱水器有時也會漏水，尹女士深受其擾。2021年，小區準備實施改造，社區聯合業委會征求居民意見后，決定放棄對樓頂的防水改造。對此，街道辦事處工作人員解釋稱，因施工經費有限，大部分居民表示應優先解決污水溝問題、增設停車位等項目，而且，改造樓頂還需要挪動樓頂的太陽能熱水器，需要相關居民簽訂承諾書，但很多居民都不愿意簽。

對此，尹女士認為，樓頂漏水問題只有頂層住戶受害，但這并不是頂樓住戶造成的問題，“迫切希望相關部門能夠幫助解決，哪怕我們自己出一部分錢都行。”

建立可持續的融資機制，多渠道籌集改造資金

資金不足，是一些老舊小區只改“面子”、不改“里子”，甚至影響工程質量的重要原因之一。青海格爾木市高先生參與的一項老舊小區改造工程，原本公示的工期為92天，但僅干了一個多月后就停工了。“原因就是資金不到位，材料不到位，靠墊錢開工干。”高先生說。

海南文昌市讀者符敦健在來信中表示，他居住的小區公示時有“新建混凝土道路”“排水溝改造”“圍墻改造和新建樹池”“安裝充電樁”等7項改造項目，但最終只完成了5項，“安裝充電樁”“安裝文體設施”等項目都因為經費不足而不了了之。

湖南建工集團六公司項目經理戴俠有著多年的老舊小區改造項目經驗。據他介紹，老舊小區改造往往地形復雜，沒有施工空間、大型機械難入場的情況比較普遍，這都提高了工程造價、拉長了工期。“有些老舊小區只能靠小機械和人工運輸，相比開闊場地，每平方米的建設成本可能要上升1000元。”戴俠表示。

國務院辦公廳2020年7月發布關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見，提出合理落實居民出資責任，按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。

但在老舊小區改造中，居民出資意愿并不高。以上文提到的尹女士所居住小區為例，其改造資金除去招投標、設計等費用，剩余資金僅夠支付雨水管鋪設、綠化改造、路面瀝青等材料和施工工費。施工前，街道辦事處曾就住戶自籌資金一事詢問居民代表，居民代表明確表示，大多數住戶都不愿意自籌資金。

湖北棗陽市住房和城鄉建設局工作人員付宏才表示，老舊小區改造投資需求大，但目前資金來源主要是國家投資，地方政府按一定比例分擔，居民和社會資本籌資占比較低，資金存在較大缺口，且難以持續。加上一些老舊小區住戶繳納物業費的意愿不高，小區改造的后期管理也存在很大難度。小區居民“高期望”與社會資本“低參與”之間的矛盾，迫切需要建立可持續的老舊小區改造融資機制，多渠道籌集老舊小區改造資金。

資金不足更需要精打細算、做好統籌。江蘇啟東市紀委監委工作人員張裕新來信表示，他曾經接到居民反映，有的老舊小區改造，一年內小區道路被開挖兩三次，“先修雨污水管道；填平不久，供氣或供水單位又挖開了；過了段時間，通信公司又挖開布線。如此一挖再挖，老百姓戲稱是將道路當‘拉鏈’了。”

張裕新說，老舊小區改造規劃和建設時要有前瞻性，“老舊小區改造規劃是個系統工程，各部門機構間應進行充分合作交流，避免發生各自為政、重復建設的現象。”